Diferenças entre o Usucapião Judicial e o Extrajudicial

Como tratamos no artigo sobre USUCAPIÃO, esse tipo de processo é uma das formas mais utilizadas atualmente para regularização de imóveis que ainda não possuem matrículas junto ao Cartório de Imóveis.

Primeiro é importante você saber que ambos os procedimentos exigem que seja feito através de advogado, o qual vai conduzir o processo.

Para realização do usucapião extrajudicial algumas situações devem ser observadas, como, por exemplo:

1. Deve ser realizada uma Ata Notarial junto ao Cartório de Notas (Serviço Distrital) da cidade onde o imóvel está localizado, esse documento será feito pelo Tabelião do Cartório, o qual, realiza visita de constatação no imóvel e avaliação a documentação apresentada como comprovação da posse, para então constatar nessa Ata Notarial qual o tempo mínimo de posse que se pode verificar em cada caso;
2. O mapa (medição) deverá indicar exatamente todos os confrontantes que existem e todos devem assinar esse mapa, concordando com a medição apresentada;
3. De igual forma deve ser apresentado o Memorial Descritivo sobre o imóvel;
4. Todas as assinaturas precisam conter o reconhecimento de firma sobre elas;
5. Após a reunião de toda a documentação comprobatória da posse e após elaboração da Ata Notarial o advogado contratado vai elaborar o requerimento administrativo de usucapião direcionado ao Cartório de Imóveis da Comarca onde o imóvel está localizado;
6. Após a entrega de toda a documentação necessária e do requerimento no Registro de Imóveis deve-se aguardar a análise por parte do referido Cartório, o que pode levar até mais de 12 meses, chegando até a 24 meses, conforme a demanda de cada Cartório;
7. Após o término da análise pelo Cartório de Imóveis o mesmo realizará as intimações necessárias aos Entes Públicos (Município, Estado e União), cujo prazo de manifestação é de 15 dias úteis e só após o retorno dos referidos entes ou do decurso de prazo sem retorno é que o procedimento poderá ser finalizado e a Matrícula do imóvel será gerada se o procedimento for aprovado;
8. No usucapião extrajudicial as custas apresentam-se maiores que no inventário judicial, pois além das custas junto ao Cartório de Notas local (com a Ata Notarial, Ata de Constatação, Reconhecimento de Assinaturas, dentre outras) ainda há as custas junto ao Cartório de Imóveis (custas do procedimento, custas de emissão de editais de intimação, dentre outras custas complementares emitidas pelo Registro de Imóveis).

Frisa-se que o Tabelião ou Tabeliã responsável pelo Cartório de Imóveis onde o procedimento for tramitar somente irá reconhecer a propriedade após estar efetivamente convencido de que ocorreu o exercício da posse mansa e pacifica e de forma ininterrupta ao longo do período necessário, razão pela qual a documentação exigida é mais ampla que no processo judicial.

Embora no processo de usucapião judicial também seja necessária fazer prova da posse e do direito alegado sobre o imóvel objeto da ação de usucapião, é possível considerar o mesmo um tanto quanto menos burocrático, até mesmo porque possibilita a utilização de testemunhas, o que no procedimento administrativo é admitido somente através de escrituras públicas declaratórias.

Além disso, é importante destacar que no processo judicial há possibilidade de alcançar a isenção das custas e taxas processuais, desde que seja provado que as condições econômicas dos possuidores não lhes permite arcar com tais gastos.

Em relação ao prazo para finalização do processo de usucapião, sabe-se que antigamente esse tipo de processo judicial era bastante demorado, no entanto, atualmente, um processo judicial pode levar até menos tempo que um processo extrajudicial, haja vista que vai tramitar no sistema eletrônico de processos e que as intimações de confrontantes e Entes Públicos ocorrem de forma mais rápida do que a forma feita nos Cartórios de Imóveis, os quais ainda em muitas Comarcas não possuem sistemas que permitem a flexibilização dos procedimentos e necessitam de entregas físicas de documentos, estando muitas vezes localizados em cidades distantes do local onde está o imóvel, o que acaba por causar morosidade/atrasos ao processo.

Mas, independentemente de qual o formato, seja judicial ou extrajudicial, o advogado que é contratado para conduzir seu processo de usucapião precisa ser escolhido com bastante cautela, pois a atuação do advogado faz toda a diferença no prazo de finalização do processo de usucapião.

Aqui no Escritório de Advocacia Alves & Torres temos como premissa não deixar processos sem andamento, respeitar prazos de intimações e procurar agilizar toda a documentação necessária para que o processo de usucapião se conclua com a maior rapidez e eficácia possível, tomamos todos os cuidados para que a demonstração da posse e do direito adquirido pelo possuidor seja levada aos olhos do juiz ou do Tabelião de modo a não deixar dúvidas sobre o direito alegado, o que faz com que os processos se resolvam de forma mais rápida e possamos entregar as Matrículas/Registros do imóvel aos nossos clientes antes mesmo do que eles esperavam receber.

Se ainda ficou com dúvidas nos procure para entender melhor do assunto que teremos prazer em lhe atender.

 Escrito por: Veiviane Alves Domingos – Advogada.