Neste artigo vamos abordar o assunto locação de imóveis e esclarecer questões acerca do contrato de locação para fins residenciais.
A Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é responsável por regular as normas sobre a locação residencial e comercial de imóveis urbanos.
Não são abrangidos pela referida Lei o arredamento mercantil, em qualquer de suas modalidades e as locações abaixo:
I – de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
II – de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
III – de espaços destinados à publicidade;
IV – em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
A Lei do Inquilinato traz uma série de direitos e deveres tanto para o locador quanto para o locatário, os quais devem ser do conhecimento das partes envolvidas antes da assinatura de um contrato de locação.
Chama-se locador o proprietário do imóvel alugado, que pode ser diretamente por ele ou então colocado sob responsabilidade de imobiliária.
Locatário, por sua vez, é aquela pessoa que aluga o imóvel para nele morar ou realizar atividades comerciais.
Este artigo tem como enfoque a locação residencial, haja vista que a locação comercial tem outras regras específicas.
Ao alugar um imóvel, são deveres do locador e, por consequência, direitos do locatário, entre outros:
I – entregar ao locatário o imóvel em boas condições para moradia;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio, que são aquelas que vão além dos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Por outro lado, são deveres do locatário:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros (impedimento do livre exercício da posse sem perde-la);
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de alienação do imóvel;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas necessárias à administração de condomínio.
É um direito do locador utilizar-se da ação de despejo, se precisar reaver o imóvel após o término da locação.
Durante a vigência do contrato de locação, o locador não pode reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, desde que pague a multa prevista no contrato, proporcional ao período de seu cumprimento, ou, na falta de estipulação de multa, a que for fixada judicialmente.
No entanto, não será cabível o pagamento de multa pelo locatário se a devolução do imóvel decorrer de transferência determinada pelo empregador para prestar serviços em cidade diversa daquela do início do contrato, desde que notifique o locador, por escrito, com prazo mínimo de trinta dias de antecedência.
É direito do locatário a preferência na aquisição de imóvel alugado nos casos de transferência onerosa, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência, sendo concedido o prazo de 30 (trinta) dias para que se manifeste o locatário.
Além do término da locação pelo fim do prazo estipulado em contrato, o seu término pode ser efetuado também por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Nas locações residenciais feitas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá ao fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Após o final do prazo ajustado, se o locatário continuar no imóvel alugado por mais de trinta dias, sem oposição do locador, a locação ficará presumidamente prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Em caso de prorrogação, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, devendo conceder o prazo de trinta dias para desocupação pelo locatário.
Porém, quando o contrato de locação residencial for ajustado verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado.
Se ainda ficou com dúvidas nos procure para entender melhor do assunto que teremos prazer em lhe atender.
Escrito por: Fabiana Alves Oracz – Advogada.
