Se você possui um imóvel ainda sem regularização junto ao Registro de Imóveis da sua Comarca, leia com calma esse artigo que encontrará informações importantes sobre o assunto.
É bastante comum encontrarmos pessoas que possuem Escrituras Públicas de Compra e Venda de Imóveis, ou Escrituras Públicas de Cessão de Direitos e assim pensam que possuem o imóvel regularizado, quando na verdade apenas o registro do imóvel no Cartório de Imóveis da Comarca onde ele se encontra localizado é que confere de fato a propriedade do imóvel ao seu titular de direito.
Outros documentos, sejam eles Escrituras Públicas ou contratos particulares conferem apenas a posse do imóvel, permanecendo a necessidade de obter o registro do mesmo junto ao cartório competente.
No entanto, o exercício da posse ao longo dos anos pode levar ao direito de propriedade sobre o bem imóvel e atualmente um dos meios mais comuns de regularização de imóveis é através do processo de usucapião, o qual pode ser realizado tanto na via judicial quanto na via extrajudicial.
Para que se possa intentar um pedido de reconhecimento da propriedade através de processo de usucapião alguns requisitos precisam ser atendidos, sendo os principais deles:
- Posse mansa e pacífica ao longo dos anos;
- Exercício da posse por pelo menos 02 anos, desde que seja imóvel urbano de até 250 m² e cuja posse era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar e não apresente oposição, sendo o imóvel utilizado para moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- Exercício da posse por pelo menos 05 anos se for imóvel rural (zona rural não superior a cinquenta hectares) onde os possuidores residem e plantam suas lavouras;
- Exercício da posse por pelo menos 05 anos se for imóvel urbano, mas limitado ao tamanho de 250 m² e que seja utilizado para sua moradia ou de sua família, desde que não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural;
- Exercício da posse por pelo menos 10 anos se for imóvel urbano onde os possuidores residam ou tenham realizado no imóvel obras ou utilizado o mesmo para serviços de caráter produtivo, como, por exemplo, utilizem para locação ou para funcionamento de uma empresa, comércio, etc;
- Exercício da posse por pelo menos 10 anos se for imóvel urbano ou mesmo rural, desde que o possuidor tenha o que é chamado de “justo título”, que pode ser um contrato de compra e venda, escrituras públicas de compra e venda ou de cessão, dentre outros documentos que possam provar a aquisição do imóvel há pelos menos 10 dez anos atrás;
- Exercício da posse por pelo menos 15 anos se for imóvel urbano ou mesmo rural, onde os possuidores não tenham estabelecido sua moradia habitual;
- Exercício da posse por pelo menos 20 vinte anos, quando houver se passado mais da metade do prazo de posse até o ano de 2003 (que foi quando entrou em vigência o Código Civil atual);
- O exercício da posse ao longo dos anos deve ser continuo/ininterrupto;
- O exercício da posse precisa ser devidamente comprovado, através de documentos e também de testemunhas.
É importante ainda lembrar que o usucapião pode ser requerido mesmo quando o possuidor atual não possui o tempo mínimo de posse necessário, haja vista que o Código Civil Brasileiro que é a Lei que regulamenta o Usucapião, possibilita a soma da posse atual com a posse dos antigos donos.
No caso acima, quando é necessária a soma das posses, é preciso apresentar a prova de posse dos antigos possuidores, durante todo o tempo exigido na lei, conforme cada caso específico.
Existem diversos documentos que podem demonstrar o exercício da posse ao longo dos anos, como, por exemplo:
- Contas de água, luz, internet;
- Contratos ou recibos de compra e venda;
- Escrituras públicas de compra e venda ou de cessão de direitos;
- Fotos antigas e fotos atuais;
- Contratos de locação dos imóveis;
- Comprovantes de pagamentos pela aquisição do imóvel quando for o caso;
- Todo e qualquer documento que vincule os possuidores ao imóvel objeto do usucapião.
Bem, você deve estar se perguntando agora qual a diferença entre a realização do usucapião judicial e do extrajudicial? Vou te contar, mas em outro artigo chamado “Diferenças entre usucapião judicial e extrajudicial” onde eu te explico sobre cada um dos procedimentos!
Por fim, destaca-se que há ainda a possibilidade de realizar usucapião sobre imóveis que originariamente seriam objeto de herança, mas esse assunto trataremos em um artigo especifico.
Se ainda ficou com dúvidas nos procure para entender melhor do assunto que teremos prazer em lhe atender.
Escrito por: Veiviane Alves Domingos – Advogada.
